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４世代にわたり相続が生じている実家土地を時効取得で名義変更した事例

事　例

４世代にわたり相続が生じている実家土地の名義が高祖父の名義のままでした。

相続登記の義務化が開始することもあり、このまま放置はできないと考えて、当事務所へご相談にいらっしゃいました。

訴訟による解決

戸籍をたどると、土地名義人である高祖父からの現在の相続人は、依頼者も入れて２０数名になっていました。

本件では、戦後間もなく、本件土地上の建物が、依頼者の曽祖父から祖父へ譲渡されていたという事実がありましたので、この時点を時効取得の占有開始と捉えて、時効取得に基づく所有権移転登記訴訟を提起しました（依頼者が原告。２０数名が被告となる訴訟）。

結果として、時効取得による所有権移転登記を認める判決を得ることができ、無事に、高祖父から依頼者名義へ名義変更の登記を完了することができています（複数の代位登記も必要）。

弁護士コメント

本件のように数世代前からの相続が関係するご相談をよくいただきます。

数世代前から、不動産の相続登記が未了の場合には、現在の相続人が非常に多くなっていしまっているケースがほとんどであり、弁護士としても対応に苦慮しますが、当事務所では、このような事例を積極的に取り扱い、いくつもの事例を解決に導いています。

〇解決事例：十数年前の相続について、不動産の一部が相続登記漏れになっていた事例
〇解決事例：古い相続を調停・審判・訴訟を利用して土地の売却まで行った事例
○解決事例：先々代の名義になってしまっている不動産を名義変更して売却までつなげた事例

まず、このような相続人多数の事例については、大きく分けて、①通常とおり「遺産分割協議」を行うか、②時効取得による解決ができないか、の２つの解決方法を検討します。

通常は、①の遺産分割協議ルートを選択することが多いのですが、例えば、次のような事情がある場合には、②の時効取得による名義変更の解決方法も模索していきます。

・依頼者（又は依頼者の親）の当該土地についての直接的な占有があるか
・依頼者（又は依頼者の親）が当該土地の固定資産税を全て支払っているか
・他の相続人から、当該土地の名義を依頼者とすることに異議が出そうか
・その他に、依頼者（又は依頼者の親）が当該土地を自分自身の所有土地であると考える何かしらの合理的な事情があるか

以上のような事情を考慮して、①の遺産分割協議ルートで進めるのか、②時効取得ルートで進めるのかを決定していきます。

本件では、諸事情を複合的に検討した結果、②の時効取得ルートが最適であると判断し、時効取得に基づく所有権移転登記請求訴訟を提起し、紆余曲折はあったものの無事に判決を得て、名義変更を完了しています。

〇関連コラム：相続が関連する土地の時効取得（親や祖父母が過去に取得した土地名義が変更されていない）

なお、本件では、複数の代位登記を絡めて、名義変更の登記をしなければならず、正に、弁護士とともに、登記手続の専門職である司法書士を行っている当事務所が専門性をもつ事案となっています。

（なお、本件は、あくまで実際の事例を改変してフィクションとしたものを「解決事例」としてご紹介するものです。）

◇　横浜で不動産問題に強い弁護士をお探しの場合には、当事務所へご相談ください。
　　ご相談予約は、ＴＥＬ（045-594-8807）又はメール予約をご利用ください。