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借地人から建物買取請求権を行使し、登記まで行った事例

事　例

借地の期間満了が近くなり、地主からは「更新はしない。建物を取り壊して退去して欲しい」と言われている方（借地人）からのご相談です。

借地人の方も高齢になったことから、施設に移ることを予定しており、借地契約が終了するのはよいのですが、自分で建物を壊さないといけないのか疑問をお持ちで、相談にいらっしゃいました。
 

示談交渉での解決

借地の契約が期間満了で更新されない場合、借地人（建物所有者）は、地主に対し、借地人が自分の権利に基づいて建てた建物等を時価で買い取るように請求することができます。

この権利のことを「建物買取請求権」と呼びます（借地借家法13条、旧借地法4条2項）。

借地人の代理人弁護士として、地主へ建物買取請求の通知（内容証明郵便）を送ったところ、地主側にも弁護士が就き、交渉を行いました。

結果としては、建物の固定資産税評価額＋更地価額の２割弱の金額を地主側から獲得し、建物の所有権移転登記も完了させて、解決となりました。

弁護士コメント

借地契約の期間満了時（更新しない場合）には、借地人には「建物買取請求権」という権利が付与されています（借地借家法１３条、旧借地法４条２項）。

借地人が、この建物買取請求権を行使すると、借地人所有の建物を地主へ売ったのと同様の法律効果が生じます。

要は、建物を地主に買い取ってもらうことができるということになり、借地人は、地主に対して、建物等の「時価」の金額を請求することができます。

この「時価」については、建物の価額のみではなく、建物が存在する場所的環境（場所的利益）も参酌されると考えられており、この「場所的利益」は、土地更地価額の１割～２割程度と判断される例が多いといわれています。

本件については、地主側にも弁護士が就いたことから、むしろ交渉がスムーズに進み、時価額の支払いと同日に、建物の所有権移転登記も行い（登記原因は「売買」）、事案解決となっています。

（なお、本件は、あくまで実際の事例を改変してフィクションとしたものを「解決事例」としてご紹介するものです。）

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