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適正な立退料を取得し、原状回復義務も免除させた事例

事　例

事業所として使用していた建物について、１回目の更新時期に、オーナーから「建物が老朽化しているので、取壊しを検討している」として、更新拒絶・退去を求められたテナント（会社）からのご相談です。

ご相談者は、「確かに、賃貸契約書には、賃貸期間（３年間）が書いてあるが、当然、更新できるものと考えて、ここを借りたのに。更新拒絶されたら、法律的に退去しなければいけないんですか」と強い疑問をもって、ご相談にいらっしゃいました。

訴訟での解決

建物の賃貸借（借家）契約について、賃貸人（オーナー）から、一方的に、賃貸期間の更新を拒絶するには、「正当な事由」が必要とされています。

この「正当な事由」がない更新拒絶通知は、法律的には無効（効力を有さないこと）になります。

依頼者である賃借人からは、更新拒絶には「正当な事由」がないため、退去はしない、と通知したところ、賃貸人から、明渡訴訟が提起されました。

この明渡訴訟では、更新拒絶に「正当な事由」があるか否かが争点となりましたが、最終的には、依頼者である賃借人の方も適正な立退料が取得できるのであれば、立ち退いてもよい、という意向となったため、立退料の取得、立ち退きまでの期間の猶予（半年間）、原状回復義務の免除を条件として、訴訟内において和解が成立しています。

弁護士コメント

テナントの方は、オーナーから突然、更新拒絶の通知を受けると、大変驚き、対処に苦慮することがあります。

前述のとおり、法的には、更新拒絶には、退去を求めるだけの「正当な事由」が必要とされています。

この「正当な事由」は、オーナー（建物所有者）自身が、その建物を使用する強い必要性がある場合等が典型例になります。

本件のように、建物が老朽化している場合も、更新拒絶の「正当な事由」となる場合もあり得ますが、それは、建物が朽廃していて利用に耐えられない（その建物を利用していると危険である）というレベルでないと、「正当な事由」ありとは、判断されない傾向にあります。

本件では、依頼者であるテナントも、オーナーと揉めてまで、ここで事業をする考えはないということでしたので、適正な立退料を提示し、訴訟内で和解をしました。

建物は、取壊し予定とのことでしたので、和解条項には、賃借人の原状回復義務は免除する条項を入れ込みました。
原状回復をするには、かなりの費用がかかる案件でしたので、この点も弁護士を入れたメリットと言えます。

賃貸のトラブルがありましたら、是非、当事務所へご相談ください。

（なお、本件は、あくまで実際の事例を改変してフィクションとしたものを「解決事例」としてご紹介するものです。）

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